Généralisation de la TVA à 6 %: pourquoi certains tirent la sonnette d’alarme

Alors que les débats budgétaires de ce début d’année 2026 relancent l’idée d’une extension du taux de TVA de 6 % à l'ensemble des constructions neuves, Melvin Lecoq, administrateur d’Accès Habitat, un promoteur spécialisé dans la revitalisation des centres urbains, tire la sonnette d’alarme. Si la mesure paraît séduisante pour le pouvoir d'achat, elle risque de condamner la revitalisation des centre-villes au profit d'un étalement urbain dévastateur. Analyse d'un expert qui refuse de sacrifier le cœur de nos cités sur l'autel de la simplification fiscale…

Depuis la réforme cruciale de juillet 2025, le taux de TVA réduit à 6 % est devenu le principal moteur de la déconstruction-reconstruction en Belgique. Pour des promoteurs engagés comme Accès Habitat qui s’est spécialisé dans la revitalisation des centres urbains en Wallonie, privilégiant les projets de démolition-reconstruction pour créer des logements durables et performants, intégrés dans le tissu social et architectural local, cette distinction fiscale n’est pas un simple avantage concurrentiel : c’est le paramètre vital qui rend possible la transformation de chancres insalubres en logements durables. Pourtant, aujourd’hui, une proposition de généralisation menace ce fragile équilibre.

Pour Melvin Lecoq, administrateur d’Accès Habitat, vouloir appliquer le même taux au « neuf pur » (sur terrain vierge) et à la « reconstruction » serait une erreur stratégique fondamentale. « Généraliser la TVA à 6 %, c’est mettre sur un pied d’égalité deux réalités pourtant incomparables : construire sur une prairie ou reconstruire un morceau de ville. Or, c’est précisément cette distinction qui rend possible la transformation de nos centres urbains », martèle-t-il.

Le promoteur rappelle que le secteur a dû naviguer dans une tempête législative ces derniers mois : entre les changements des droits d’enregistrement en janvier 2025 et les régimes transitoires de la TVA, l'incertitude est constante. Dans ce contexte, la TVA à 6 % pour la reconstruction agit comme une boussole. Si elle devient universelle, l'incitant à choisir la complexité urbaine plutôt que la simplicité des périphéries disparaît instantanément.

Le spectre de l’étalement urbain

Le risque majeur identifié par Melvin Lecoq est le retour massif vers ce qu'il appelle les « pâtures vertes » : ces parcelles de périphérie, jolies, bien plates et faciles d'accès. Sans avantage fiscal pour compenser la difficulté de la ville, les promoteurs délaisseront les centres urbains.

« À partir du moment où, finalement, une démolition-reconstruction a plus de désavantages que d’avantages, malheureusement on ne fera que neuf », explique-t-il. Ce glissement vers les champs et les prairies est en totale contradiction avec les objectifs climatiques et la protection de la biodiversité. En encourageant le « neuf facile », on promeut mécaniquement l'étalement urbain, avec ses conséquences sur la mobilité et l'imperméabilisation des sols.

Pourquoi reconstruire coûte-t-il structurellement plus cher ? Melvin Lecoq pointe une « pénalité logistique » souvent ignorée par le législateur. Construire en milieu dense impose des contraintes que l'on ne retrouve jamais en rase campagne comme une coordination chirurgicale (gérer un chantier entre deux maisons mitoyennes exige des études de stabilité complexes et des précautions constantes pour ne pas endommager les propriétés voisines) ou encore un défi d’accès (en ville, chaque livraison est un casse-tête ». « Quand on doit livrer des balcons de 6 tonnes avec des méga-grues en plein centre-ville, on a besoin de feux rouges et d’autorisations communales à répétition. On dérange aussi souvent les riverains », souligne l'administrateur d'Accès Habitat.

Ajoutons les éventuelles mauvaises surprises puisque, contrairement à une prairie, une démolition cache souvent des passifs environnementaux : amiante, pollution des sols ou instabilité insoupçonnée.

Ce surcoût technique et administratif est estimé à environ 15 %. Aujourd'hui, le taux de 6 % permet de compenser cette « taxe logistique » invisible. Si la TVA à 6 % est accordée à celui qui construit sur un terrain vierge sans aucune de ces contraintes, le projet urbain devient économiquement suicidaire.

Sécurité et revitalisation

Au-delà de l'économie, c'est l'image même de nos villes qui est en jeu. La démolition-reconstruction permet d'éradiquer les chancres qui génèrent de l'insécurité. « Des bâtiments qui sont laissés à l’abandon, si demain on ne les a plus, ça veut dire aussi une insécurité qui pourrait s’installer dans le centre urbain. Et l’insécurité fait fuir le commerce. Personne n’a intérêt à ce que les commerces et les habitants partent », prévient Melvin Lecoq.

La reconstruction apporte aussi une amélioration drastique de la qualité de vie : logements aux normes PEB actuelles, tests d'étanchéité à l'air (blower test) ou encore certification CertiBeau. Ces nouveaux bâtiments réduisent les nuisances sonores pour les occupants et les voisins, créant un climat plus serein en ville. « Je peux vous parler d’un de nos projets récents. Les voisins qui nous critiquaient au début du chantier nous félicitent aujourd'hui car le nouveau bâtiment embellit la rue et valorise leurs propres biens », confie-t-il.

Melvin Lecoq apporte un éclairage nuancé sur les difficultés actuelles du secteur. Pour lui, la demande de TVA à 6 % généralisée émane parfois de promoteurs qui n'ont pas su adapter leur offre aux nouvelles attentes du marché post-Covid.

Il utilise la métaphore maritime : « Ceux qui sont capitaines de leur petit bateau face à l’iceberg peuvent faire gauche-droite et s’adapter rapidement. Par contre, ceux qui dirigent un paquebot de croisière mettent du temps à freiner ». Aujourd'hui, un projet sans un espace extérieur de qualité (minimum 8 m² de balcon) ou sans services adaptés ne se vend plus. La TVA à 6 % ne doit pas servir de « bouée de sauvetage » pour écouler des stocks de logements qui ne correspondent plus aux desiderata des acquéreurs. Le problème est structurel, et non uniquement fiscal.

Pour une fiscalité intelligente et ciblée

L’analyse de Melvin Lecoq est sans appel : la généralisation de la TVA à 6 % est une fausse solution qui masquerait des problèmes de fond tout en créant une injustice flagrante envers ceux qui prennent des risques pour rebâtir la ville sur la ville.

« Pour garantir un habitat de qualité et des villes dynamiques, le gouvernement doit maintenir ce levier spécifique à la reconstruction. C'est le seul moyen de s'assurer que les promoteurs continueront à s'attaquer aux friches et aux bâtiments insalubres plutôt que de céder à la facilité du bétonnage des prairies », conclut-il.

L.B.