Geopolitiek en vastgoed: wat betekent de oorlog in Iran?

In een context van geopolitieke spanningen en stijgende rentevoeten lijkt de Belgische vastgoedmarkt een scharnierfase in te gaan. In het eerste kwartaal van 2026 blijven de prijzen stijgen (+0,7 %), tot een gemiddeld niveau van 2.409 euro/m². Maar achter deze ogenschijnlijke weerstand wijzen verschillende signalen op een verandering van tempo. En welke impact kunnen geopolitieke spanningen hebben?

Volgens het platform Immoweb zijn de prijzen van residentieel vastgoed in België in het eerste kwartaal van het jaar op nationaal niveau met +0,7 % gestegen, tot een gemiddelde prijs van 2.409 euro/m². Deze evolutie ligt in het verlengde van de voorbije kwartalen en bevestigt de veerkracht van de markt, in een meer onzekere economische omgeving, gekenmerkt door blijvend hogere rentevoeten.

De dynamiek blijft echter gematigd. In vergelijking met het vorige kwartaal (+0,6 %) en dezelfde periode vorig jaar (+0,7 %) bevestigt de stijging de recente trend. Ze blijft echter sterker dan in hetzelfde kwartaal van 2024 (0 %) en 2023 (0,2 %).

De vastgoedinflatie, die de prijsontwikkeling over de laatste twaalf maanden meet, lijkt nu een plafond te bereiken, of zelfs licht te dalen in maart 2026. Deze beweging kan het begin markeren van een verandering van tempo, na het duidelijke herstel dat in 2025 werd waargenomen.

Regionale dynamieken lopen uiteen

De prijsstijging zet zich door in het hele land, maar met verschillende intensiteiten. “Het herstel van de prijzen in de eerste helft van 2025 was zichtbaar in de drie regio’s, gedragen door tijdelijk gunstigere hypothecaire rentevoeten. Het was echter vooral merkbaar in Vlaanderen en Wallonië, ook ondersteund door de verlaging van de registratierechten op de enige eigen woning”, legt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, uit.

Vlaanderen behoudt een sterke dynamiek in het eerste kwartaal van 2026 (+0,9 %), terwijl Wallonië een gematigder stijging laat zien (+0,4 %), in vertraging ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 (+0,9%). Brussel bevindt zich tussen beide (+0,5 %), maar blijft eveneens minder dynamisch dan vorig jaar (+1 %).

Met blijvend hogere hypothecaire rentevoeten, gecombineerd met een koopkracht die beperkt wordt door reeds hoge prijsniveaus en ongewijzigde registratierechten, vertoont de Brusselse markt sinds twee jaar een gematigder groei dan in de andere regio’s.

Aantal kredieten daalt

Het aantal hypothecaire kredieten in België, dat begin 2025 nog een sterke heropleving kende, daalt opnieuw aan het begin van dit jaar. Zo daalt het aantal kredieten dat in januari en februari werd geregistreerd, volgens de Centrale voor kredieten aan particulieren (CKP), met 22 % ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Dit niveau blijft echter hoger dan dat van de eerste twee maanden van 2024.

Op regionaal niveau daalt het aantal geregistreerde kredieten met 24 % in Vlaanderen, 20 % in Brussel en 18 % in Wallonië ten opzichte van dezelfde periode in 2025.

Wat met de geopolitieke spanningen? De oorlog in Iran brengt nieuwe economische onzekerheden met zich mee, waarvan de omvang sterk zal afhangen van de duur van het conflict. De eerste effecten laten zich al voelen via de energieprijzen, wat het inflatierisico opnieuw aanwakkert. De Europese Centrale Bank verwacht nu een inflatie van 2,6 % in 2026 in de eurozone, tegenover 1,9 % eerder, dus boven haar doelstelling van 2 %.

In deze context lijkt een verstrakking van het monetair beleid steeds waarschijnlijker. De markten verwachten drie renteverhogingen tegen eind 2026, terwijl de rente op Belgische staatsobligaties (OLO) op 10 jaar in maart al met ongeveer 0,50 procentpunt is gestegen. Deze stijging werkt geleidelijk door in de financieringsvoorwaarden, waardoor banken hun hypothecaire rentevoeten aanpassen.

Stijgende rentevoeten

“In een context van geopolitieke onzekerheden en aanhoudende inflatoire druk lijkt een geleidelijke stijging van de rentevoeten een plausibel scenario in de komende maanden. Een eerste impact is al zichtbaar, met een stijging in maart 2026 van ongeveer +0,30 procentpunt van de hypothecaire rentevoeten”, verklaart Ruben De Winne, Product Manager Hypothecaire Kredieten bij Belfius Bank.

Hoewel deze stijging zich nog niet weerspiegelt in de gemiddelde tarieven van de in maart ondertekende kredietaanvragen, is ze al verwerkt in de nieuwe simulaties die banken voorstellen.

Kort samengevat zou de stijgende trend van de hypothecaire rentevoeten, gecombineerd met een onder druk staande koopkracht, de vraag in de komende maanden kunnen afremmen. “In deze context kan de markt evolueren naar een meer voorzichtige fase, gekenmerkt door een daling van de leencapaciteit, een matiging van de prijsstijgingen en een mogelijke vertraging van het aantal transacties”, besluit Immoweb.

Hoewel de impact van de situatie in Iran zeer onzeker blijft, zal de omvang ervan vooral afhangen van de duur van het conflict. De vastgoedkoopkracht vertoont echter nu al tekenen van achteruitgang. Na zich begin dit jaar te hebben gestabiliseerd rond 108 m², wordt ze nu beïnvloed door de stijging van de hypothecaire rentevoeten, met +0,30 procentpunt in maart 2026 volgens Belfius Bank. Bij constante prijzen en inkomens zou een dergelijke stijging leiden tot een daling van de vastgoedkoopkracht met ongeveer 3 m², tot 105 m².

Deze beweging kan zich echter voortzetten. In maart 2026 zijn de Belgische obligatierentes op 10 jaar met ongeveer 0,50 procentpunt gestegen. Indien deze stijging zich volledig doorzet in de hypothecaire rentevoeten, kan in de komende weken een bijkomende stijging van +0,20 punt volgen.

In deze context heeft Immoweb de impact van een dergelijk scenario gesimuleerd. Deze oefening, uitgevoerd ter illustratie gezien de huidige onzekerheden en de volatiliteit van de OLO-rentes, laat toe een orde van grootte te schatten. In deze hypothese zou de vastgoedkoopkracht met ongeveer 5 m² dalen, tot 103 m², en zo dichter bij de grens van 100 m² komen.

“Als we ervan uitgaan dat de stijging van de Belgische obligatierente op 10 jaar in maart 2026, van ongeveer 0,50 procentpunt, zich volledig vertaalt in de hypothecaire rentevoeten, zou dit leiden tot een verlies van ongeveer 5 m² aan vastgoedkoopkracht, waardoor gezinnen dichter bij de grens van 100 m² komen”, besluit Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb.