Toeristische appartementen in Spanje: interessant rendement en fiscale voordelen

Blijft het interessant om te investeren in een zogenaamd “toeristisch” appartement in Spanje en wat zijn de voordelen, met name op het vlak van btw? We bespreken het met ZAPINVEST, Belgische specialist in vastgoed voor tweede verblijven in Spanje.

Barcelona, Ibiza, Palma, Valencia, Malaga… In toeristische regio’s en steden waar de vastgoeddruk hoog is, wordt het risico om geen toeristische vergunning te verkrijgen steeds groter voor Belgen die willen investeren in een tweede verblijf in Spanje en daar huurinkomsten uit willen halen. Sommige autonome regio’s en gemeenten leggen quota op en vragen buitensporig dure vergunningen, terwijl andere de toekenning verder verstrengen. Daarbovenop verbieden mede-eigendommen sinds 2025 standaard nieuwe toeristische verhuur – een toestemming moet met een meerderheid van 3/5 worden goedgekeurd.

In deze context heeft ZAPINVEST een nieuwe activiteit ontwikkeld waarmee investeerders elke onaangename regelgevende verrassing en alle verhuurzorgen kunnen vermijden: de commercialisering en het beheer van toeristische appartementen. Voor dit type vastgoed is namelijk geen toeristische vergunning vereist. Zo vermijden investeerders die op plan kopen het risico op een wijziging van de regelgeving tijdens de bouwperiode. Bovendien moeten ze geen toestemming van de mede-eigendom verkrijgen, aangezien het project juridisch specifiek voor toerisme bestemd is.

“Onze expertise van meer dan 10 jaar in het beheer van toeristisch vastgoed heeft ons in staat gesteld om ons eerste grote beheercontract voor toeristische appartementen binnen te halen, voor een periode van 10 jaar, met een lokale ontwikkelaar. Sindsdien hebben we ook andere aanvragen van ontwikkelaars ontvangen. Er tekent zich dus een nieuwe aanvullende activiteit af”, verklaart David Zapico, CEO Spain van ZAPINVEST.

Perfect als je verhuurt

In de regio van Alicante, aan de Costa Blanca, zal het project bestaan uit 600 toeristische appartementen, volledig beheerd door ZAPINVEST in naam van de mede-eigenaars, via een specifieke structuur die afhangt van ZapHOLIDAY. De eerste testfase van het project is succesvol opgeleverd: de zestigtal appartementen werden snel verkocht, grotendeels aan Belgen en Nederlanders. De tweede en derde fase zijn lopende, met opleveringen vanaf oktober 2026. De eerste vakantiegangers zullen de site al deze lentevakantie in gebruik nemen.

Voor wie is de aankoop van een toeristisch appartement bedoeld? Een toeristisch appartement kopen is ideaal als je je pand vooral wilt verhuren en je tweede verblijf eerder buiten het hoogseizoen wilt gebruiken. Let op: je zal het nooit als hoofdverblijf kunnen gebruiken en je verblijven zijn doorgaans beperkt volgens de lokale wetgeving.

In het geval van de eerste toeristische residentie beheerd door ZAPINVEST bijvoorbeeld, laat de wet toe dat eigenaars maximaal 4 maanden per jaar in hun appartement verblijven (waarvan maximaal 2 weken in juli-augustus). De rest van het jaar wordt het verhuurd. De huurinkomsten, na aftrek van de beheerskosten, worden maandelijks aan de eigenaars uitbetaald.

Gemeubelde en ingerichte appartementen

“Alles werd voorzien om het leven van zowel de eigenaar als de vakantieganger te vergemakkelijken. Voor de eigenaar worden de appartementen gemeubeld en ingericht verkocht, wij zorgen voor de promotie, de verhuur, het onderhoud van het pand en het beheer van de gemeenschappelijke infrastructuren (zwembad, spa, speeltuin, petanque, minigolf…). Het doel is een zo hoog mogelijk huurrendement te behalen. Voor de vakantieganger bieden we hotelservices aan, zoals transfers van en naar de luchthaven, receptie, schoonmaak, bed- en badlinnen, verhuur van strandmateriaal, ontbijtservice en wellnessbehandelingen”, somt Jonathan Buchet, CEO Belgium van ZAPINVEST, op. Diensten die een toeristisch publiek aantrekken dat op zoek is naar kwaliteit, met vakanties die hotelservices combineren met ruimte, autonomie en een thuisgevoel.

De koper van een toeristisch appartement geniet ook van een interessant fiscaal voordeel: de mogelijke recuperatie van 21% btw op de aankoopprijs onder bepaalde voorwaarden (onder meer het pand minstens één maand per jaar verhuren en btw-plichtig zijn), evenals de btw op toekomstige kosten (onderhoud…).

“In Spanje bedraagt de btw 21% voor toeristisch vastgoed, tegenover 10% voor een klassieke nieuwbouw, maar je kan die btw recupereren, in verhouding tot je eigen gebruik van het pand (bijvoorbeeld: als je het één maand per jaar gebruikt, recupereer je 11/12 van het btw-bedrag). Dat is dus voordeliger”, verduidelijkt Jonathan Buchet.

De btw-recuperatie gebeurt in principe gespreid over een periode van 10 jaar, maar het is mogelijk om het volledige bedrag al het jaar na de aankoop terug te krijgen, en vervolgens jaarlijks een eventueel teveel terug te betalen in geval van eigen gebruik.

Stijgende prijzen

De prijzen stijgen doorgaans naarmate vastgoedprojecten vorderen. De beste prijsopportuniteiten bevinden zich in fase 1, maar fase 2 blijft interessant om in te stappen: in tegenstelling tot een pure aankoop op plan kan je ter plaatse zien hoe het project eruit zal zien en profiteer je meestal van een kortere opleveringstermijn.

Als je je investering meteen wilt laten renderen en zonder wachttijd van je tweede verblijf wilt genieten, kan je ook uitkijken naar quasi nieuwe panden die door eerste kopers worden doorverkocht.

Ter illustratie: in El Raso, aan de Costa Blanca, op 5 minuten rijden van het strand van Moncayo (15 minuten met de fiets), biedt residentie Oasis Laguna volledig uitgeruste en ingerichte appartementen met 2 of 3 slaapkamers aan. De prijzen voor appartementen met 2 slaapkamers starten vanaf €222.000 op het gelijkvloers en vanaf €246.000 voor een penthouse.

Ben je op zoek naar huurrendement, dan is dit misschien het juiste moment om naar Spanje te kijken…