Vastgoed in België: waarom de reële prijzen in 2026 kunnen dalen

Volgens een analyse gepubliceerd door L’Echo zou de Belgische residentiële vastgoedmarkt in 2026 een paradoxale evolutie kunnen kennen: prijzen die op papier blijven stijgen, maar in werkelijkheid dalen wanneer rekening wordt gehouden met de inflatie.

Aan het begin van het jaar stonden de signalen nochtans op groen. Economen verwachtten een stijging van de vastgoedprijzen tot 3,5%, in een context van relatief gematigde inflatie rond 2%. In die omstandigheden zou de markt ook in reële termen zijn blijven groeien, wat een echte meerwaarde zou betekenen voor eigenaars.

Maar dat evenwicht werd snel verstoord door een belangrijke externe factor: de terugkeer van sterke geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten.

Oorlog, inflatie en rente: een ongunstige cocktail

Het conflict in Iran heeft economische mechanismen opnieuw aangewakkerd die we al kenden sinds de oorlog in Oekraïne. De stijging van de energieprijzen ging gepaard met hogere kosten voor bouwmaterialen en een hernieuwde stijging van de hypotheekrentes.

In die context komt de koopkracht van de gezinnen onder druk te staan en daalt hun leencapaciteit. Zoals Charlotte de Montpellier, econoom bij ING, in L’Echo aangeeft, is de algemene context vandaag “minder gunstig voor vastgoed dan voorheen”.

Prijzen stijgen… maar trager dan de inflatie

Dat is de kern van de huidige marktsituatie. De vastgoedprijzen zouden in 2026 blijven stijgen, maar duidelijk trager dan de inflatie. Met andere woorden: in reële termen dalen ze.

De belangrijkste banken in het land delen die analyse. ING verwacht een nominale stijging van ongeveer 2%, wat neerkomt op een reële daling van ongeveer 1,3%. Bij BNP Paribas Fortis ligt de verwachte stijging nog lager, rond 1,5%, wat eveneens wijst op een daling van de reële waarde van vastgoed.

Andere instellingen, zoals Belfius en CBC Banque, zijn iets optimistischer, maar gaan uit van hoogstens een stabilisatie in reële termen.

Een trend die al langer speelt

Het verschil tussen nominale en reële prijzen is niet nieuw. De voorbije vijf jaar heeft de inflatie de stijging van de vastgoedprijzen al sterk uitgehold.

Tussen 2020 en 2025 steeg de gemiddelde prijs van huizen met 17,3%, terwijl de inflatie opliep tot 23,3%. Rekening houdend met die evolutie zijn de reële prijzen dus gedaald, zowel voor huizen als voor appartementen.

Het jaar 2025 zorgde nog voor een tijdelijke ommekeer, met een positieve reële groei, maar die opleving lijkt vandaag van korte duur.

Rentes wegen steeds zwaarder

De stijging van de rentevoeten is een andere bepalende factor. De gemiddelde vaste rente op 25 jaar ligt inmiddels boven 4%, wat het budget dat gezinnen aan een vastgoedproject kunnen besteden, rechtstreeks beperkt.

Die druk kan nog toenemen. De Europese Centrale Bank zou haar beleidsrentes verder kunnen verhogen als de inflatie hoog blijft. In het algemeen geldt dat stijgende rentes doorgaans een neerwaartse druk uitoefenen op vastgoedprijzen.

Een Belgische markt die veerkrachtig blijft

Ondanks de minder gunstige context blijft de Belgische vastgoedmarkt relatief stabiel. In tegenstelling tot andere Europese landen heeft België de voorbije jaren geen extreme prijsstijgingen gekend.

Die geleidelijke evolutie beperkt het risico op een plotse correctie. De vertraging is dus reëel, maar blijft onder controle. De markt past zich aan, eerder dan dat ze instort.

De sleutel: hoe lang duurt het conflict?

De evolutie in de komende maanden zal sterk afhangen van de geopolitieke situatie. Als de spanningen in het Midden-Oosten aanhouden, kan de inflatie hoog blijven en de druk op de rentevoeten aanhouden, met directe gevolgen voor de vastgoedmarkt.

Omgekeerd kan een snelle stabilisatie van de internationale context de sector opnieuw wat ademruimte geven.

Kopen, verkopen of renoveren in 2026: hoe past u zich aan?

In deze onzekerdere context veranderen ook de vastgoedstrategieën. Voor kopers kan de daling van de reële prijzen een opportuniteit zijn, op voorwaarde dat u het effect van de rentevoeten op uw leencapaciteit goed inschat. Meer dan ooit worden de kwaliteit van de woning en de energieprestaties cruciale criteria om uw investering op lange termijn veilig te stellen.

Voor verkopers is het essentieel om realistisch te blijven in de prijszetting. Een woning die correct gepositioneerd is, goed wordt gepresenteerd en eventueel wordt opgewaardeerd met gerichte renovaties, zal zich makkelijker onderscheiden in een competitievere markt.

Tot slot wordt renovatie – en dan vooral energetische renovatie – voor eigenaars een belangrijke hefboom. In een markt waar de prijsstijging vertraagt, helpt het verbeteren van uw woning niet alleen om de waarde te behouden, maar ook om de kosten op lange termijn te verlagen.

Eén ding is zeker: in 2026 volstaat het niet langer om enkel naar de prijzen te kijken. De kwaliteit van het volledige vastgoedproject maakt het verschil.