Belgisch gezin kan 15.000 euro minder lenen dan een jaar geleden

In een geopolitieke context die nog altijd onzeker blijft, met aangekondigde gesprekken tussen de Verenigde Staten en Iran waarvan de uitkomst allesbehalve zeker is, bevindt de Belgische vastgoedmarkt zich in een overgangsfase. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de vastgoedprijzen nationaal met 0,9% tot een gemiddelde prijs van 2.421 euro per vierkante meter. Daardoor neemt de betaalbaarheid van vastgoed voor Belgische gezinnen verder af.

Vastgoedplatform Immoweb analyseerde de Belgische vastgoedmarkt in de eerste helft van 2026. Daaruit blijkt onder meer dat de hypotheekrentes volgens Belfius Bank tijdens het tweede kwartaal met 0,35 procentpunt zijn gestegen. Het grootste deel van die stijging vond plaats in april, waarna het tempo in mei en juni duidelijk afzwakte.

De hogere rente, gecombineerd met een onzekere geopolitieke omgeving en aanhoudend stijgende vastgoedprijzen, heeft de koopkracht op de vastgoedmarkt verder onder druk gezet. Belgische gezinnen verloren daardoor gemiddeld het equivalent van 4 m² aan aankoopcapaciteit.

“Met een gemiddelde aankoopcapaciteit van 105 m² naderen Belgische gezinnen opnieuw de grens van 100 m², een niveau dat sinds eind 2023 niet meer werd waargenomen”, zegt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb. Na een bijzonder dynamisch jaar 2025 keert de vastgoedmarkt terug naar een gematigder groeiritme (+0,9%).

Een echte vastgoedlente ligt achter ons

Tijdens het tweede kwartaal van 2026 bleven de prijzen stijgen, met een nationale groei van 0,9%. Vooral huizen werden duurder (+1,0%), terwijl appartementen een meer beperkte stijging lieten optekenen (+0,7%).

Dat betekent een lichte versnelling tegenover het vorige kwartaal (+0,6%), maar tegelijk een duidelijke vertraging tegenover het tweede kwartaal van 2025 (+1,5%), toen de markt uitzonderlijk sterk presteerde. Ook de vastgoedinflatie, die de prijsontwikkeling over de afgelopen twaalf maanden meet, begint af te koelen na de sterke versnelling in 2025.

Die vertraging heeft twee oorzaken. Enerzijds was de vergelijking met het tweede kwartaal van 2025 bijzonder uitdagend. Toen profiteerde de markt van lagere hypotheekrentes en van de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen en Wallonië. Anderzijds zorgde het conflict in het Midden-Oosten, dat eind februari 2026 uitbrak, voor nieuwe onzekerheid op de financiële markten. Dat leidde tot hogere hypotheekrentes en een geleidelijke afkoeling van de vastgoedmarkt.

Prijsstijgingen verliezen aan kracht

In alle drie de gewesten stijgen de prijzen nog steeds, maar minder snel dan in 2025: +1,0% in Vlaanderen en +0,7% in zowel Brussel als Wallonië.

Een jaar eerder lag het groeitempo hoger, ondersteund door gunstigere rentevoorwaarden. Vlaanderen en Wallonië profiteerden bovendien van de verlaging van de registratierechten voor de enige en eigen woning.

Vandaag vertraagt de prijsdynamiek in het hele land. Vlaanderen blijft de meest dynamische regio met een stijging van 1,0% over de voorbije drie maanden, tegenover 1,5% een jaar geleden. In Wallonië is de afkoeling het sterkst: daar stijgen de prijzen nog slechts met 0,7%, tegenover 1,7% in het tweede kwartaal van 2025. Ook Brussel kent een gematigder groei, met een stijging van 0,7% tegenover 0,9% een jaar eerder.

Waalse provincies minder dynamisch

De vastgoedprijzen blijven in het hele land stijgen, maar de intensiteit verschilt sterk per regio. In Wallonië blijven de prijsstijgingen beperkt, met uitzondering van de provincie Luxemburg (+1,6%) en Henegouwen (+1,1%). De provincie Luik blijft het minst dynamisch (+0,1%), terwijl Waals-Brabant een duidelijk lager groeiritme laat zien dan in 2025 (+0,4%).

Die afkoeling weerspiegelt zich ook in het aantal hypothecaire kredieten. Tussen januari en mei 2026 werden ongeveer 11% minder woonkredieten afgesloten dan in dezelfde periode van 2025. Ondanks die daling blijft de kredietactiviteit hoger dan in 2023 en 2024, maar ze ligt onder het niveau van de sterke heropleving in de eerste helft van 2025.

De stijgende hypotheekrente vermindert bovendien de leencapaciteit van gezinnen. Bij eenzelfde maandelijkse afbetaling kan minder worden geleend. Op basis van de gemiddelde rente op kredietaanvragen in juni 2026 kan een gezin dat 1.500 euro per maand besteedt aan een lening op 25 jaar ongeveer 15.000 euro minder lenen dan een jaar eerder.

Welke oplossingen zijn er?

Toch bestaan er oplossingen om een woonkrediet beter af te stemmen op het beschikbare budget. Een langere looptijd kan de maandelijkse afbetaling verlagen, terwijl kredieten met progressieve aflossingen toelaten om te starten met een lagere maandlast die geleidelijk stijgt.

Wat met de rente in de komende maanden?

De vooruitzichten voor de rente blijven sterk afhankelijk van de inflatieverwachtingen en de geopolitieke situatie. De recente aankondigingen rond een mogelijk akkoord tussen de Verenigde Staten en Iran hebben de markten gerustgesteld en geleid tot lagere olieprijzen. Daardoor is de stijging van de hypotheekrentes de voorbije maand duidelijk vertraagd.

Toch blijven de onderliggende factoren opwaarts gericht. Een inflatie van ongeveer 3% in 2026, zowel in België als in de eurozone, blijft de rente onder druk zetten. In die context verhoogde de Europese Centrale Bank haar beleidsrente in juni 2026 met 0,25 procentpunt.

“De ECB zal waarschijnlijk binnen haar neutraliteitszone blijven opereren, met een bijkomende renteverhoging die tegen het einde van 2026 wordt verwacht. Belgische staatsobligaties tonen vandaag nog veerkracht, maar kunnen op langere termijn onder druk komen door de structurele uitdagingen van de Belgische overheidsfinanciën en mogelijke nieuwe inflatieschokken”, zegt Magali Van Coppenolle, hoofdeconoom bij Belfius Bank.

Geopolitieke ontspanning biedt wat ademruimte

Voor de recente diplomatieke ontwikkelingen rekenden de markten nog op maximaal drie bijkomende renteverhogingen. Als de geopolitieke ontspanning, de lagere energieprijzen en de afkoelende inflatie zich doorzetten, zou het rentepad minder streng kunnen worden dan enkele weken geleden werd verwacht.

Een duurzame terugkeer naar lage rentevoeten lijkt op korte termijn echter niet aan de orde. De verslechterende Belgische overheidsfinanciën blijven druk uitoefenen op de langetermijnrente, ook al waren de recente verlagingen van de Belgische kredietrating grotendeels al door de markten ingecalculeerd.