Vastgoedinvestering: 5 slimme oplossingen na het verdwijnen van het fiscale voordeel

De afschaffing van de gewone intrestaftrek voor kredieten die verbonden zijn aan een tweede verblijf blijft heel wat stof doen opwaaien. Zoals de krant L'Echo onlangs uitlegde, ontdekten veel eigenaars dit jaar een hogere belastingfactuur toen ze hun belastingaangifte invulden.

Volgens de schattingen die L'Echo aanhaalt, worden bijna 500.000 belastingplichtigen getroffen, met een gemiddelde belastingverhoging van ongeveer 800 euro per jaar. Een bedrag dat stevig kan wegen op het rendement van een vastgoedinvestering.

Moet je daarom afzien van investeren of je pand verkopen? Niet noodzakelijk. Er bestaan verschillende oplossingen om het rendement van je vastgoedvermogen minstens gedeeltelijk te behouden.

1. Herbekijk je financiering

Het verdwijnen van dit fiscale voordeel maakt het minder interessant om een grote lening op een verhuurpand aan te houden.

Voor investeerders met een aanzienlijke spaarbuffer kan het vervroegd terugbetalen van een deel van de lening soms een interessante optie zijn. Het doel is eenvoudig: minder intresten betalen aan de bank en het netto rendement van het pand verbeteren.

Voor je een beslissing neemt, is het wel belangrijk om eventuele wederbeleggingsvergoedingen te controleren en het rendement van het pand te vergelijken met de werkelijke kost van het krediet.

2. Beperk leegstand zoveel mogelijk

Een woning die enkele weken leegstaat, kan veel meer kosten dan een beperkte huurverlaging.

De specialisten die door de krant werden geraadpleegd, benadrukken dat het vaak beter is een pand snel opnieuw te verhuren dan maanden te wachten om enkele tientallen euro's extra huur per maand te krijgen.

Een actief beheer helpt ook om wanbetalingen te beperken en contracten rond het pand te optimaliseren (verzekering, onderhoud, syndicus, schoonmaak van gemeenschappelijke delen enzovoort).

3. Verhoog de huur wanneer de regelgeving het toelaat

Huurverhogingen zijn in België sterk gereglementeerd.

In sommige gevallen kan een verhoging toch overwogen worden:

• na bepaalde werken die het wooncomfort daadwerkelijk verbeteren;
• wanneer de huurwaarde van de buurt sterk is gestegen;
• tussen twee huurders, volgens de regels die gelden in de verschillende gewesten.

In Brussel zijn de mogelijkheden om de huurprijs tussen twee huurders te verhogen voor bepaalde huurcontracten sinds november 2024 echter sterk beperkt.

4. Vergeet de jaarlijkse indexering niet

Dit is waarschijnlijk de eenvoudigste en meest toegankelijke hefboom.

Dankzij de indexering kan je de huur jaarlijks aanpassen aan de evolutie van de levensduurte via de gezondheidsindex die wordt gepubliceerd door Statbel.

Veel eigenaars pasten deze indexering niet systematisch toe. Door het verdwijnen van de intrestaftrek vinden verschillende experts echter dat ze onmisbaar wordt om het rendement van een pand te beschermen tegen inflatie.

Let op: de indexering mag slechts één keer per jaar worden toegepast, op de verjaardag van het huurcontract en volgens specifieke regels.

5. Denk aan een vastgoedvennootschap

Voor eigenaars met meerdere panden kan het interessant worden om vastgoed via een vennootschap aan te houden.

Het belangrijkste voordeel is dat de werkelijke kosten van het pand — onderhoud, werken, verzekeringen en zelfs de intresten van de lening — fiscaal aftrekbaar blijven binnen de vennootschapsbelasting.

Deze oplossing is echter niet voor iedereen geschikt. De kosten voor de oprichting en het beheer van een vennootschap (notaris, boekhouding, administratieve verplichtingen) moeten zorgvuldig worden afgewogen voordat je die stap zet.

Een oefening die onvermijdelijk wordt

De afschaffing van de gewone intrestaftrek betekent een belangrijk keerpunt voor veel vastgoedinvesteerders. Een "passief" beheer van een verhuurpand wordt steeds moeilijker vol te houden.

Tussen een consequente indexering, kostenoptimalisatie, het beperken van leegstand en een doordachte eigendomsstructuur zullen eigenaars meer dan ooit aandacht moeten besteden aan het werkelijke rendement van hun investeringen.