Erfbelasting: waarom de waardering van een woning cruciaal is

Bij het overlijden van een persoon worden de erfgenamen geconfronteerd met een onvermijdelijke administratieve en fiscale stap: het indienen van de aangifte van nalatenschap. Als het vermogen van de overledene onroerende goederen omvat, wordt de schatting ervan een strategische uitdaging. Je zou in de verleiding kunnen komen om een of meerdere eigendommen te laag of te hoog te waarderen, maar welke impact kan dat hebben?

De wet verplicht dat deze goederen worden aangegeven tegen hun venale waarde op de dag van het overlijden, met andere woorden tegen de marktprijs die redelijkerwijs verwacht mag worden bij een verkoop onder normale omstandigheden.

Hoewel de verantwoordelijkheid voor deze waardebepaling bij de erfgenamen ligt, kan de verleiding om de cijfers aan te passen, zowel naar boven als naar beneden, een risicovolle berekening blijken te zijn.

Let op voor sancties

Sommige erfgenamen zouden in de verleiding kunnen komen om een lagere waarde aan te geven dan de werkelijke waarde om het bedrag van de erfbelasting te verlagen. Dat is een fout die duur kan uitvallen, want de fiscale administratie voert systematisch controles uit. Om na te gaan of de opgegeven waarde correct is, vergelijken de registratiediensten het pand met recente transacties van vergelijkbare eigendommen.

Als de administratie van oordeel is dat de aangegeven waarde onvoldoende is, zijn de gevolgen dubbel: bijkomende rechten (de erfgenamen zullen erfbelasting moeten betalen op het vastgestelde verschil) en fiscale boetes (er wordt een boete opgelegd waarvan het bedrag stijgt naarmate het verschil tussen de aangegeven waarde en de door de fiscus aanvaarde waarde groter is).

De valkuil van een te hoge waardering

Omgekeerd geven sommige erfgenamen, uit overdreven voorzichtigheid of door een gebrek aan kennis, een te hoge waarde aan. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, biedt die “veiligheidsmarge” geen enkele bescherming.

De fiscale administratie voorziet geen terugbetaling van te veel betaalde erfbelasting wanneer de aangegeven waarde hoger ligt dan de waarde die zij zou hebben aanvaard. Sterker nog: als het pand uiteindelijk wordt verkocht tegen een lagere prijs dan diegene die in de aangifte van nalatenschap werd vermeld, kunnen de erfgenamen geen aanspraak maken op een terugbetaling van het verschil.

Samengevat is een vastgoedschatting in het kader van een nalatenschap geen loutere formaliteit, maar een oefening in precisie. Een waardering die zo dicht mogelijk aansluit bij de marktrealiteit is daarom de enige manier om zowel financiële sancties wegens onderwaardering als de onnodige betaling van te hoge belastingen als gevolg van een overwaardering te vermijden.

Meer informatie over nalatenschappen vind je op www.notaris.be.