Fiscale hervorming: de gevolgen voor kopers, eigenaars en gezinnen

Het federaal Parlement heeft vorige donderdag de eerste fase van de fiscale hervorming van minister van Financiën Jan Jambon (N-VA) goedgekeurd. Hoewel de tekst de registratierechten, de vastgoedfiscaliteit of hypothecaire kredieten niet rechtstreeks wijzigt, zullen verschillende maatregelen wel een indirecte maar reële impact hebben op het gezinsbudget, de leencapaciteit en vastgoedplannen.

Voor kandidaat-kopers, eigenaars, gezinnen en investeerders zijn dit de belangrijkste veranderingen die je moet onthouden.

Meer nettoloon om een vastgoedproject te financieren

De belangrijkste maatregel van de hervorming is de geleidelijke verhoging van de belastingvrije som. Dat is het deel van je inkomen waarop je geen belastingen betaalt.

Vandaag bedraagt die iets meer dan 11.000 euro. Tegen 2030 stijgt dat bedrag geleidelijk tot 14.450 euro en in 2031 mogelijk zelfs tot 15.600 euro.

Concreet betekent dit dat werknemers een groter deel van hun loon netto overhouden. Volgens ramingen van verschillende fiscalisten kan de winst tegen 2030 oplopen tot ongeveer 100 euro netto extra per maand.

Voor gezinnen die overwegen een woning te kopen, is dat zeker niet onbelangrijk. Een hoger beschikbaar inkomen maakt het doorgaans makkelijker om meer te sparen, sneller eigen middelen op te bouwen of je leencapaciteit bij de bank licht te verhogen.

De verhoging gebeurt wel geleidelijk. De belangrijkste effecten zullen pas echt voelbaar worden vanaf 2028 tot 2030.

Een extra duwtje in de rug voor gezinnen

Gezinnen met kinderen profiteren ook van een verhoging van de belastingvrije som voor personen ten laste.

De regering heeft ervoor gekozen om het belastingvoordeel voor de eerste twee kinderen te versterken en het systeem geleidelijk te harmoniseren.

Op termijn zal elk van de eerste twee kinderen recht geven op een belastingvrij bedrag van 2.650 euro.

Voor veel gezinnen zal deze maatregel enkele honderden euro’s extra per jaar opleveren. Volgens bepaalde simulaties van gezinsorganisaties kan het voordeel voor sommige gezinnen oplopen tot meer dan 1.500 euro per jaar.

Nu de woonkosten hoog blijven, kan dit hogere beschikbare inkomen helpen om een hypothecaire lening af te betalen of renovatiewerken te financieren.

Slecht nieuws voor sommige koppels met een woning

De hervorming voorziet daarentegen in de geleidelijke afbouw van het huwelijksquotiënt.

Via dit fiscale mechanisme kunnen koppels waarvan slechts één partner werkt, of waarvan één partner slechts een zeer laag inkomen heeft, hun totale belastingdruk verlagen.

Het plafond van het huwelijksquotiënt wordt geleidelijk verlaagd tot 2029 en zal niet langer worden geïndexeerd.

Voor bijna 500.000 betrokken belastingplichtigen kan de belastingfactuur daardoor aanzienlijk stijgen. Volgens ramingen van SD Worx zou het gemiddelde verlies ongeveer 1.240 euro per jaar bedragen, of iets meer dan 100 euro per maand.

Voor sommige gezinnen die al een zware hypothecaire lening afbetalen, kan die daling van het beschikbare inkomen zwaarder doorwegen dan het voordeel van de hogere belastingvrije som.

Onderhoudsuitkeringen worden fiscaal minder voordelig

Een andere verandering die na een scheiding een impact kan hebben op de woonsituatie, is de geleidelijke verlaging van de fiscale aftrekbaarheid van onderhoudsuitkeringen.

Het aftrekpercentage daalt geleidelijk van 80 procent naar 50 procent vanaf 2027.

Wie een hoge onderhoudsuitkering betaalt, krijgt daardoor te maken met een hogere belastingdruk en houdt dus minder beschikbaar inkomen over.

Die evolutie kan indirect invloed hebben op de mogelijkheid van sommige gezinnen om na een scheiding een hypothecaire lening te krijgen of te behouden.

Een indirecte impact op de toegang tot krediet

Hoewel de hervorming hypothecaire leningen niet rechtstreeks wijzigt, kunnen verschillende maatregelen wel invloed hebben op de beoordeling door banken.

Financiële instellingen houden rekening met je beschikbare netto-inkomen wanneer ze nagaan of je een lening kunt terugbetalen.

Werknemers zullen dankzij de hogere belastingvrije som geleidelijk meer nettoloon overhouden.

Koppels die vandaag profiteren van het huwelijksquotiënt, zullen hun situatie daarentegen geleidelijk zien verslechteren.

In de praktijk kunnen de winnaars van de hervorming dus een iets hogere leencapaciteit krijgen, terwijl gezinnen die bepaalde fiscale voordelen verliezen minder financiële marge kunnen overhouden.

Geen verandering voor hypothecaire kredieten

Eigenaars die hoopten op de terugkeer van een fiscaal voordeel voor hypothecaire leningen, zullen nog geduld moeten hebben.

De hervorming die door de Kamer werd goedgekeurd, voert geen nieuwe federale belastingaftrek voor woonkredieten in.

Sinds de verschillende regionaliseringen van de vastgoedfiscaliteit vallen voordelen bij de aankoop van een eigen woning vooral onder de bevoegdheid van de Gewesten. Denk bijvoorbeeld aan verlaagde registratierechten of bepaalde renovatiepremies.

Op dit moment verandert er dus niets aan de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire leningen.

Aanvullende inkomsten worden gunstiger behandeld

De hervorming bevat ook een maatregel die voor sommige eigenaars interessant kan zijn.

Voor occasionele verkopen van tweedehandsgoederen tot 2.000 euro per jaar geldt voortaan in principe een vrijstelling. Verkopen via platformen zoals Vinted, 2dehands of Marketplace krijgen daardoor meer juridische zekerheid.

Hoewel deze maatregel niet rechtstreeks met vastgoed te maken heeft, past hij wel in de ambitie van de regering om het beschikbare inkomen van gezinnen te verhogen.

Dit moet je onthouden

Voor de woon- en vastgoedsector betekent de fiscale hervorming geen revolutie. Er verandert niets aan hypothecaire kredieten, registratierechten of de vastgoedfiscaliteit zelf.

De impact zal vooral voelbaar zijn via het beschikbare inkomen van gezinnen:

• werknemers en gezinnen met kinderen zullen geleidelijk meer nettoloon overhouden;
• sommige gezinnen krijgen een iets grotere spaar- en leencapaciteit;
• koppels die profiteren van het huwelijksquotiënt dreigen een belangrijk fiscaal voordeel te verliezen;
• wie onderhoudsuitkeringen betaalt, zal minder fiscaal kunnen aftrekken.

Voor kandidaat-kopers en eigenaars zal het belangrijkste effect van deze hervorming dus indirect zijn: meer koopkracht voor sommige gezinnen, maar ook een herverdeling van fiscale voordelen die nieuwe winnaars en verliezers kan creëren.