Onbetaalde huur: Portugal wil huurders sneller kunnen uitzetten

Portugal staat op het punt om de regels voor huurders die hun huur niet betalen, te verstrengen. De Portugese regering heeft een belangrijke hervorming van de huurmarkt voorgesteld. Daardoor zouden verhuurders onder meer de ontbinding van een huurcontract kunnen vragen na twee maanden huurachterstand, tegenover drie maanden vandaag.

Het voorstel moet nog door het parlement worden goedgekeurd. Het zorgt nu al voor een hevig debat tussen de regering, die verhuurders meer zekerheid wil bieden en meer woningen op de huurmarkt wil krijgen, en huurdersverenigingen, die vrezen voor een toename van het aantal uithuiszettingen in een land dat met een ernstige wooncrisis kampt.

Twee maanden huurachterstand in plaats van drie

De meest opvallende maatregel heeft betrekking op achterstallige huur. Volgens het voorstel van de centrumrechtse regering zouden twee onbetaalde maandhuren voortaan kunnen volstaan om de ontbinding van het huurcontract te rechtvaardigen.

Vandaag ligt die drempel op drie maanden. De hervorming zou de termijn waarover je als huurder beschikt om je situatie recht te zetten dus aanzienlijk verkorten, voordat de verhuurder een procedure kan starten om het huurcontract te beëindigen.

Het voorstel voorziet ook in een snellere aanpak van herhaaldelijke betalingsachterstanden. Een huurcontract zou kunnen worden ontbonden wanneer je de huur verschillende keren meer dan acht dagen te laat betaalt. De nieuwe regels verwijzen onder meer naar meer dan drie laattijdige betalingen binnen één jaar of vier laattijdige betalingen binnen achttien maanden.

Verhuurders overtuigen om hun woning opnieuw te verhuren

De Portugese regering wil met de hervorming het vertrouwen van verhuurders herstellen. Volgens de autoriteiten worden meer dan 250.000 leegstaande woningen niet te huur aangeboden, onder meer omdat de eigenaars bang zijn voor wanbetaling en voor lange of onzekere gerechtelijke procedures.

De Portugese minister van Infrastructuur en Huisvesting, Miguel Pinto Luz, pleit daarom voor meer contractuele vrijheid en een beter evenwicht tussen de rechten van huurders en verhuurders. De regering hoopt dat een betere bescherming tegen wanbetalers sommige eigenaars ertoe zal aanzetten hun woning opnieuw op de huurmarkt te brengen.

De hervorming komt er op een moment dat Portugal ongeveer één miljoen verhuurde woningen telt. Een aanzienlijk deel van de huurmarkt bestaat nog uit oude huurcontracten. Meer dan 23 procent van de contracten zou ouder zijn dan twintig jaar en 13 procent ouder dan veertig jaar.

Verhuurders zouden de eerste verlenging kunnen weigeren

De hervorming gaat verder dan alleen de problematiek van onbetaalde huur. Ze zou ook verduidelijken dat een verhuurder zich kan verzetten tegen de eerste automatische verlenging van een huurcontract.

De regering wil bovendien bepaalde beperkingen op de huurprijzen sneller afbouwen. Een regeling die de stijging van de huurprijs bij nieuwe contracten voor recent verhuurde woningen beperkt tot 2 procent, zou al eind 2026 verdwijnen. Dat is drie jaar vroeger dan oorspronkelijk gepland.

De bescherming die gekoppeld is aan sommige zeer oude huurcontracten zou daarnaast geleidelijk worden afgeschaft voor huurders jonger dan 65 jaar met een relatief hoog inkomen. De huurprijzen zouden daardoor beter kunnen worden afgestemd op de huidige waarde van de woningen.

Huurdersverenigingen noemen de hervorming onevenwichtig

Vertegenwoordigers van huurders vrezen dat de maatregelen gezinnen met financiële problemen nog kwetsbaarder zullen maken.

António Machado, voorzitter van de huurdersvereniging van Lissabon, vindt dat kortere termijnen voor een uithuiszetting geen geschikt antwoord zijn op de wooncrisis. Volgens hem moet de prioriteit eerder liggen bij het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen.

Portugal wordt geconfronteerd met sterk stijgende vastgoedprijzen en huurprijzen. De bedragen die bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten worden gevraagd, zijn sinds 2017 bijna verdubbeld. Daardoor wordt het voor een deel van de bevolking steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden.

Volstaan twee onbetaalde huurmaanden in België om een huurder uit te zetten?

In België is de situatie anders. Er bestaat geen mechanisme waardoor een verhuurder een huurcontract automatisch kan ontbinden of een huurder zelf uit de woning kan zetten zodra een bepaald aantal huurmaanden niet is betaald.

De regels voor woninghuur vallen voortaan onder de bevoegdheid van de Gewesten. Toch geldt in Brussel, Wallonië en Vlaanderen hetzelfde basisprincipe: alleen een rechter kan de ontbinding van het huurcontract uitspreken en een uithuiszetting toestaan. Een clausule die bepaalt dat het contract bij wanbetaling automatisch eindigt, geeft de verhuurder dus niet het recht om de huurder zelf uit de woning te zetten.

De verhuurder mag bijvoorbeeld de sloten niet vervangen, het water of de elektriciteit niet afsluiten, de woning niet leeghalen en de huurder niet dwingen om te vertrekken zonder een gerechtelijke beslissing. Voor een uithuiszetting is een uitvoerbare titel nodig en de procedure moet in principe worden uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder.

De vrederechter beoordeelt elke situatie afzonderlijk

Wanneer de huur niet wordt betaald, kan de verhuurder snel een herinnering en vervolgens een ingebrekestelling sturen. Als de huurder de achterstand niet wegwerkt, kan de verhuurder naar de vrederechter stappen van het kanton waar de woning gelegen is.

De rechter kijkt echter niet alleen naar het aantal onbetaalde huurmaanden. Hij houdt onder meer rekening met het bedrag van de schuld, hoelang de achterstand al bestaat, de stappen die beide partijen hebben gezet, de mogelijkheid van de huurder om de schuld af te betalen en het eventueel herhaaldelijke karakter van de tekortkomingen.

De rechter kan de ontbinding van het huurcontract en de uithuiszetting uitspreken, maar hij kan ook een afbetalingsplan toestaan of de huurder extra tijd geven om de situatie recht te zetten.

In Vlaanderen geven de gewestelijke autoriteiten aan dat vrederechters in de praktijk doorgaans kunnen oordelen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de ontbinding van het contract te rechtvaardigen. Dat gebeurt echter nooit automatisch: de beslissing blijft altijd bij de rechter.

In Brussel zijn de regels aangescherpt om uithuiszettingen te voorkomen. Wanneer een verhuurder wil optreden wegens onbetaalde huur, moet hij de huurder eerst een schriftelijke ingebrekestelling sturen.

De huurder beschikt vervolgens over één maand om de gevraagde bedragen te betalen. Als de betaling uitblijft, kan de verhuurder een verzoekschrift indienen bij de vrederechter om de ontbinding van het huurcontract en de uithuiszetting te vragen.

Zelfs wanneer een uithuiszetting wordt toegestaan, wordt die niet onmiddellijk uitgevoerd. Het vonnis moet door een gerechtsdeurwaarder worden betekend en meestal geldt er nog een termijn voordat de huurder gedwongen moet vertrekken.

Brussel past bovendien een wintermoratorium toe op uithuiszettingen uit woningen tussen 1 november en 15 maart, behalve in bepaalde uitzonderlijke situaties. Daardoor kan de uitvoering van een gerechtelijke beslissing worden uitgesteld, zelfs wanneer de verhuurder gelijk heeft gekregen.

Ook in Wallonië is een tussenkomst van de rechter verplicht

Ook in Wallonië moet een verhuurder die met huurachterstand wordt geconfronteerd, aan de vrederechter vragen om het huurcontract te beëindigen. Zonder voorafgaande gerechtelijke procedure is geen enkele uithuiszetting wettig.

Na het vonnis wordt de uithuiszetting normaal gezien ten vroegste één maand na de betekening van de beslissing uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, tenzij de rechter wegens bijzondere omstandigheden een andere termijn oplegt. Ook het OCMW wordt op de hoogte gebracht, zodat het hulp kan aanbieden of samen met de huurder naar een andere woning kan zoeken.

Een belangrijk verschil tussen beide systemen

Het Portugese voorstel en het Belgische systeem kunnen dus niet alleen worden vergeleken op basis van het aantal onbetaalde huurmaanden.

In Portugal wil de hervorming duidelijker in de wet vastleggen dat een huurachterstand van twee maanden een reden kan zijn om het huurcontract te beëindigen. Ook in België kunnen een of meerdere onbetaalde huurmaanden tot een gerechtelijke procedure leiden, maar ze veroorzaken nooit automatisch een uithuiszetting.

In de drie Gewesten behoudt de vrederechter een beoordelingsmarge. Hij kan oordelen dat de tekortkoming ernstig genoeg is om het contract te ontbinden, maar hij kan ook de voorkeur geven aan een afbetalingsplan wanneer de situatie van de huurder nog toelaat om de schuld terug te betalen.

Het Portugese debat roept niettemin een vraag op die ook in België relevant is: hoe voorkom je dat huurachterstanden eigenaars ontmoedigen om hun woning te verhuren, zonder huurders die al worden geconfronteerd met stijgende huurprijzen en hogere levenskosten nog kwetsbaarder te maken?