Nieuw kadastraal inkomen gekregen? Grote kans dat je te veel betaalt

Heb je net een nieuwe woning gebouwd of een ingrijpende renovatie afgerond? Dan is de kans groot dat je enkele weken of maanden later een brief van de FOD Financiën ontvangt met je nieuwe kadastraal inkomen (KI). Veel eigenaars aanvaarden dat bedrag zonder vragen te stellen. Toch tonen de cijfers aan dat bezwaar indienen vaak loont: in een grote meerderheid van de gevallen leidt het tot een verlaging.

Een eenvoudige procedure die je op lange termijn honderden of zelfs duizenden euro's kan besparen.

Het kadastraal inkomen blijft de basis van verschillende belastingen

Het kadastraal inkomen is het theoretische nettohuurinkomen dat je woning zou hebben opgebracht... in 1975. Dat fictieve bedrag vormt vandaag nog altijd de basis voor verschillende belastingen.

De belangrijkste is de onroerende voorheffing, die jaarlijks door de gewesten wordt geïnd. Hoe hoger je kadastraal inkomen, hoe hoger de belastingfactuur.

Daarnaast speelt het KI ook een rol in de personenbelasting wanneer het pand niet je eigen woning is, bijvoorbeeld bij een tweede verblijf of een verhuurde woning.

Met andere woorden: een verhoging van enkele tientallen euro's kan, na indexering en toepassing van de opcentiemen, jarenlang leiden tot een hogere belasting.

Een systeem dat nog altijd uitgaat van de huurprijzen van... 1975

Het is een paradox die al jarenlang bekend is.

Het kadastraal inkomen wordt nog steeds berekend op basis van de huurwaarden van 1 januari 1975. Nochtans voorziet de wet in een periodieke algemene herziening, maar die is er nooit gekomen.

Het Rekenhof wees jaren geleden al op dit probleem en stelde vast dat heel wat kadastrale gegevens onvolledig of verouderd zijn. Sommige woningen zijn nog altijd geregistreerd met kenmerken die niet meer overeenstemmen met de werkelijkheid, terwijl andere panden ondanks de evolutie van de vastgoedmarkt nooit opnieuw werden geëvalueerd.

Volgens professor Michel Maus (VUB), specialist fiscaal recht, leidt dat tot grote ongelijkheden tussen eigenaars.

Twee vergelijkbare woningen kunnen daardoor een totaal verschillend kadastraal inkomen hebben, enkel omdat de ene recent opnieuw werd geschat na verbouwingen en de andere al tientallen jaren dezelfde waardering behoudt.

Na een nieuwbouw of grondige renovatie kan de fiscus een nieuw KI vastleggen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, wordt het kadastraal inkomen niet automatisch elk jaar aangepast.

In de praktijk voert de FOD Financiën vooral een nieuwe schatting uit in twee situaties:

• na een nieuwbouw;
• na ingrijpende werken die de waarde van het pand aanzienlijk wijzigen (uitbreiding, zware verbouwing, functiewijziging...).

Net op dat moment heb je als eigenaar ook het recht om bezwaar aan te tekenen.

Koop je daarentegen een bestaande woning, dan neem je gewoon het bestaande kadastraal inkomen over. Dat kan je in principe niet meer betwisten.

De cijfers tonen aan dat bezwaar vaak loont

De statistieken van de FOD Financiën spreken voor zich.

Tussen 2020 en 2025 ontving de administratie jaarlijks gemiddeld meer dan 4.200 bezwaarschriften.

Van de afgehandelde dossiers:

• leidde ongeveer 65% tot een verlaging van het kadastraal inkomen;
• kreeg de eigenaar in nog eens 15% van de gevallen volledig gelijk, waarbij de administratie het voorgestelde bedrag integraal aanvaardde.

In totaal levert dus bijna acht op de tien bezwaren een gunstige aanpassing op.

Bij de aanvaarde dossiers daalde het kadastraal inkomen gemiddeld met ongeveer 25%.

Let op: je hebt slechts twee maanden tijd

De wettelijke termijn is bijzonder strikt.

Vanaf de officiële kennisgeving van het nieuwe kadastraal inkomen beschik je over twee maanden om bezwaar in te dienen.

Na die termijn wordt het vrijwel onmogelijk om het bedrag nog aan te vechten.

Bekijk de brief dus meteen en leg hem niet zomaar opzij.

Eerste stap: vraag het schattingsverslag op

Voor je bezwaar indient, vraag je best het schattingsverslag op waarop de berekening is gebaseerd.

Daarin kan je onder meer controleren:

• de gebruikte oppervlakten;
• het aantal kamers en badkamers;
• welke bijgebouwen zijn meegerekend (garage, kelder, zolder...);
• welke coëfficiënten werden toegepast;
• de algemene beschrijving van de woning.

Materiële fouten komen geregeld voor en kunnen een directe invloed hebben op het kadastraal inkomen.

Vergelijk je woning met gelijkaardige huizen

Een van de sterkste argumenten is een vergelijking met vergelijkbare woningen in dezelfde buurt.

Hoewel de kadastrale databank niet openbaar is, kan je via buren of vergelijkbare woningen die recent verkocht werden toch nuttige informatie verzamelen.

Kan je aantonen dat een vrijwel identieke woning een aanzienlijk lager kadastraal inkomen heeft, dan versterkt dat je dossier aanzienlijk.

Energiebesparende renovaties mogen op zich geen hoger KI veroorzaken

Dit is een punt dat veel eigenaars niet kennen.

De wet bepaalt dat investeringen die uitsluitend dienen om de energieprestaties van een woning te verbeteren, op zich geen aanleiding mogen geven tot een verhoging van het kadastraal inkomen.

De plaatsing van een warmtepomp, nieuwe hoogrendementsbeglazing, extra isolatie of andere energiebesparende maatregelen mogen dus normaal gezien niet als reden dienen om het KI te verhogen.

Blijkt uit de schatting dat hiermee toch rekening werd gehouden, dan vormt dat een sterk argument om bezwaar in te dienen.

Een kleine verlaging kan op lange termijn veel opleveren

Een vermindering van 50 of 100 euro op het kadastraal inkomen lijkt misschien beperkt.

In werkelijkheid kan de besparing veel groter uitvallen.

Het kadastraal inkomen wordt namelijk elk jaar geïndexeerd voordat de onroerende voorheffing wordt berekend. Een lagere basis werkt daardoor jaar na jaar door.

Over twintig of dertig jaar kan de totale belastingbesparing oplopen tot enkele duizenden euro's.

Samengevat

Een nieuw kadastraal inkomen hoef je niet zomaar te aanvaarden. De cijfers van de FOD Financiën tonen aan dat een goed onderbouwd bezwaar vaak succesvol is.

Vraag daarom altijd het schattingsverslag op, controleer zorgvuldig welke gegevens zijn gebruikt en vergelijk je woning met gelijkaardige panden in de buurt. Een beperkte administratieve inspanning kan je jarenlang een lagere belastingfactuur opleveren.