Knokke, Brussel of Namen: dit zijn de duurste én goedkoopste wijken van België

De gemiddelde prijs van een gemeente bekijken volstaat niet langer om de vastgoedmarkt echt te begrijpen. Door de analyse te verfijnen tot op wijkniveau brengt Immoweb grote prijsverschillen aan het licht, zowel tussen de belangrijkste Belgische steden als binnen één en dezelfde stad.

Volgens cijfers van het platform, gebaseerd op de vraagprijzen in de vastgoedadvertenties op de website, varieert de prijs per vierkante meter vandaag van ongeveer 1.094 euro tot meer dan 12.000 euro, afhankelijk van de wijk. De studie omvat de twaalf grootste steden van het land, aangevuld met Knokke-Heist, dat zich duidelijk onderscheidt van de rest van de markt.

Knokke-Heist speelt in een klasse apart

Zoals verwacht vind je de hoogste vastgoedprijzen in Knokke-Heist. De wijk Het Zoute-Bronlaan spant de kroon met 12.097 euro/m², gevolgd door Het Zwin (11.568 euro/m²) en Elisabethlaan-Het Zoute (10.549 euro/m²).

Ter vergelijking: de goedkoopste wijk uit de studie, Fond Suzanne in Charleroi, noteert 1.094 euro/m². Met andere woorden: de vierkantemeterprijs ligt er meer dan elf keer lager dan in Het Zoute-Bronlaan.

Knokke-Heist bevindt zich dan ook in een eigen categorie. Zelfs de meest betaalbare wijk, Molenhoek-Station met 3.091 euro/m², blijft duurder dan de meest gegeerde wijken van verschillende grote Waalse steden, zoals Namen, Luik, Bergen en Charleroi.

Brussel blijft de duurste grootstad

Wanneer Knokke-Heist buiten beschouwing wordt gelaten, telt Brussel de duurste wijken van het land. De wijk Klauwaerts, vlak bij de vijvers van Elsene, bereikt 5.290 euro/m². Ook andere Brusselse wijken overschrijden de kaap van 5.000 euro/m², zoals Général de Gaulle (5.159 euro/m²) en Gare Centrale (5.103 euro/m²).

Toch zijn ook binnen de hoofdstad de verschillen groot. In de wijk Mettewie-Buildings bedraagt de gemiddelde prijs 2.331 euro/m², of 56% minder dan in Klauwaerts. Dat bevestigt dat de exacte ligging een doorslaggevende invloed heeft op de waarde van een woning.

In Wallonië lopen de prijzen uiteen van één tot bijna drie

Ook in de vier grootste Waalse steden die Immoweb analyseerde, zijn de prijsverschillen opvallend. De vierkantemeterprijzen variëren er van 1.094 euro tot 2.944 euro.

Namen voert de Waalse rangschikking aan met de wijk Saint-Aubain, waar de gemiddelde prijs 2.944 euro/m² bedraagt. Daarna volgen Saint-Loup (2.916 euro/m²) en Pont des Ardennes (2.836 euro/m²). Aan de andere kant van het spectrum staat Marche-les-Dames-Centre met 1.803 euro/m², bijna 39% minder dan Saint-Aubain.

In Luik liggen de hoogste prijzen in de wijken Terrasses (2.921 euro/m²), Saint-Jacques (2.768 euro/m²) en Sainte-Marie (2.673 euro/m²). De wijk Souverain-Wandre, met 1.494 euro/m², toont hoe groot de verschillen zijn. Volgens Immoweb kent Luik zelfs de grootste prijskloof binnen één stad van alle onderzochte Waalse steden: de goedkoopste wijk ligt er ongeveer 49% onder het niveau van de duurste.

Charleroi en Bergen blijven het meest betaalbaar

De goedkoopste wijken bevinden zich vooral in Henegouwen. In Charleroi is Fond Suzanne de voordeligste wijk met 1.094 euro/m², gevolgd door Centre Canal (1.163 euro/m²) en La Providence (1.164 euro/m²).

In Bergen is Trois Hurées het goedkoopst met 1.201 euro/m², vóór Jemappes-Centre (1.227 euro/m²) en Sainte-Félicité (1.231 euro/m²).

Aan de bovenkant van de markt staat Warocqué bovenaan in Bergen met 2.055 euro/m², net voor Abattoir (2.051 euro/m²) en Mons-Centre (2.038 euro/m²). In Charleroi voert Magneroulle de ranglijst aan met 1.789 euro/m², gevolgd door Haies-Germaine-Airemont (1.772 euro/m²) en Le Gadin (1.768 euro/m²).

Water, stadscentrum en woonkwaliteit stuwen de prijzen

Achter de cijfers tekent zich een duidelijke trend af. De duurste wijken bevinden zich vaak aan het water, in historische stadscentra of in gegeerde residentiële buurten.

Dat patroon zie je zowel aan de kust, in Knokke-Heist en Oostende, als in populaire stadswijken, zoals rond de vijvers van Elsene in Brussel of langs de Melaan in Mechelen.

De goedkoopste wijken liggen daarentegen vaker aan de rand van de stad, in voormalige fusiegemeenten of in de buurt van autosnelwegen, spoorlijnen, havengebieden of industriële zones.

Zoals Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, benadrukt, vertelt het gemeentelijk gemiddelde slechts een deel van het verhaal. Op enkele kilometers afstand kunnen de centrale ligging, het residentiële karakter, de aanwezigheid van groen of de nabijheid van water een aanzienlijke meerwaarde creëren, terwijl een minder aantrekkelijke of meer afgelegen omgeving de vastgoedwaarde afremt.

Een verfijndere kijk op de vastgoedmarkt

Deze analyse maakt één zaak duidelijk: de vastgoedmarkt laat zich niet samenvatten in een gemiddelde prijs per gemeente. Twee woningen in dezelfde stad kunnen een sterk verschillende waarde hebben, uitsluitend door hun ligging binnen een andere wijk.

Voor kandidaat-kopers én verkopers biedt deze fijnmazige analyse een beter inzicht in de lokale marktdynamiek en helpt ze om de waarde van een woning nauwkeuriger in te schatten.