Achter de deuren van dit kasteel in Bergen: 569 m² en een verrassend prijskaartje

Een kasteel op amper enkele minuten van het centrum van Bergen, 569 m² bewoonbare oppervlakte, meer dan 44 are grond en bijgebouwen waarin zelfs een tweede woning kan worden ingericht: dit uitzonderlijke pand is op de vastgoedmarkt verschenen. Achter de grandeur van deze woning in empirestijl uit 1820 gaan echter ook enkele heel wat nuchtere cijfers schuil waarmee je rekening moet houden voor je bezwijkt voor het kasteelleven.

De eigendom ligt aan de Route d’Obourg, op enkele minuten van het centrum van Bergen. Het kasteel werd gebouwd in 1820 en biedt volgens de advertentie 569 m² bewoonbare oppervlakte op een perceel van 4.444 m², of iets meer dan 44 are.

Christie’s International Real Estate Brussels, dat het pand momenteel te koop aanbiedt, benadrukt onder meer de royale volumes, de architecturale elegantie en het gebruik van hoogwaardige materialen.

Het kasteel is langs vier zijden vrijstaand en valt vooral op door zijn bijzonder ruime leef- en ontvangstruimtes. Op het gelijkvloers bevinden zich verschillende salons en eetkamers, die onder meer rond een rotonde zijn georganiseerd. Daarnaast zijn er een bureau en een ingerichte keuken met eetruimte.

Opvallend voor een woning van deze omvang en leeftijd is dat er op het gelijkvloers ook twee slaapkamers en een douchekamer zijn ingericht. Daardoor is het mogelijk om grotendeels gelijkvloers te wonen.

Tot acht slaapkamers en een verdieping die nog kan worden ingericht

Op de verdiepingen worden de volumes nog indrukwekkender. Op de eerste verdieping bevinden zich verschillende slaapkamers, terwijl een groot gedeelte van de tweede verdieping nog open is en opnieuw kan worden ingericht.

Op deze verdieping zijn ook voormalige dienstbodenkamers bewaard gebleven. De advertentie die momenteel op Immoweb staat, vermeldt acht slaapkamers en drie badkamers, hoewel in de beschrijving van het pand ruimer sprake is van een tiental slaapkamers.

De meest recente renovatiewerken zouden ongeveer tien jaar geleden zijn gestart. Niet alles ligt dus definitief vast en bepaalde delen van het kasteel bieden nog mogelijkheden voor een nieuwe inrichting.

Bijgebouwen met een afzonderlijk appartement

De mogelijkheden beperken zich niet tot de 569 m² van het hoofdgebouw. Het domein beschikt ook over aanzienlijke bijgebouwen.

Daarin bevindt zich onder meer een afzonderlijk appartement met een eigen toegang. Dat zou bijvoorbeeld kunnen dienen om een familielid te huisvesten of een tweede woning te creëren. Onder voorbehoud van de geldende stedenbouwkundige voorschriften zouden er ook kantoren of een professionele activiteit kunnen worden ondergebracht.

Een grote garage, een atelier en verschillende bergruimtes vervolledigen de eigendom. Daarnaast zouden er drie overdekte parkeerplaatsen en een tiental parkeerplaatsen buiten zijn.

Nog een opvallend cijfer voor een privéwoning: een advertentie waarin het pand wordt aangeboden, maakt melding van ongeveer 250 m² aan kelders.

Een EPC van 359 kWh/m² per jaar

Wie een kasteel uit de 19de eeuw koopt, kijkt maar beter verder dan de sierlijsten, indrukwekkende volumes en ontvangstruimtes. Het energieverbruik kan in een woning van bijna 570 m² immers snel een belangrijke kostenpost worden.

Een notariële advertentie voor deze eigendom vermeldt een specifiek primair energieverbruik van 359 kWh/m² per jaar, met een theoretisch jaarlijks energieverbruik van 204.521 kWh. Het gebouw wordt verwarmd met centrale verwarming op gas.

Die cijfers tonen aan hoe belangrijk het is om voor de aankoop van een historische woning van deze omvang het EPC, de verwarmingsinstallatie, de isolatie van het dak en de muren en de prestaties van de ramen en het schrijnwerk grondig te bekijken. De kosten om de energieprestaties van een gebouw van enkele honderden vierkante meters te verbeteren, kunnen immers aanzienlijk oplopen.

De notariële advertentie vermeldt ook dat de elektrische installatie over een keuringsattest beschikt, maar niet conform is. Ook die mogelijke kosten moet een kandidaat-koper dus meenemen in zijn budget.

En hoeveel kost dit kasteel?

Dat is wellicht de vraag die kandidaat-kasteelheren en -dames het meest interesseert.

In de advertentie die momenteel door Christie’s en op Immoweb wordt gepubliceerd, staat de prijs vermeld als op aanvraag. Een andere advertentie voor hetzelfde pand op een website voor luxevastgoed situeert de woning in een prijsvork tussen 1,1 en 1,7 miljoen euro, zonder dat dit noodzakelijk de huidige vraagprijs van de verkoper is.

Nog interessanter is een notariële advertentie die overeenkomt met dezelfde eigendom – dezelfde locatie, dezelfde bewoonbare oppervlakte van 569 m² en hetzelfde perceel van 4.444 m² – en waarin een bedrag van 950.000 euro als startprijs voor biedingen wordt vermeld. Volgens die advertentie bedraagt het kadastraal inkomen bovendien 3.787 euro.

Die verschillende bedragen moeten wel met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Ze kunnen betrekking hebben op verschillende periodes of verkoopmodaliteiten. De huidige prijs die Christie’s voor het pand vraagt, wordt officieel alleen op aanvraag meegedeeld.

Bij een bedrag van 950.000 euro komt de prijs voor 569 m² bewoonbare oppervlakte neer op ongeveer 1.670 euro/m², zonder de bijgebouwen en het grote perceel afzonderlijk mee te rekenen. Voor een kasteel van meer dan twee eeuwen oud blijft zo'n vergelijking per vierkante meter echter zeer theoretisch. Bij dit soort vastgoed wegen de staat van het gebouw, reeds uitgevoerde renovaties, energieprestaties, bijgebouwen, het terrein en eventuele erfgoedvoorschriften veel zwaarder door in de waardebepaling dan bij een klassieke woning.

Met zijn indrukwekkende afmetingen, bijgebouwen en architectuur is dit kasteel in Bergen zonder twijfel een uitzonderlijk pand. Maar zoals wel vaker bij historische woningen vertelt de aankoopprijs slechts een deel van het verhaal. Energiekosten, het onderhoud van meer dan 500 m², noodzakelijke conformiteitswerken en toekomstige renovaties zijn allemaal uitgaven die je maar beter becijfert voor je bezwijkt voor de charme van het kasteelleven.