Na de eerste coronagolf in augustus waren specialisten, ondanks de eerste tekenen van herstel in de sector, het eens over een lichte terugval in 2020. En inderdaad, het aantal transacties daalde licht in Vlaanderen en Brussel, terwijl de cijfers in Wallonië stabiel bleven. Maar de gemiddelde prijs van een huis of appartement werd helemaal niet getroffen door het virus. Tijd voor een analyse!

In 2020 bedroeg de gemiddelde prijs van een open bebouwing (4 gevels) in ons land 315.000 euro, dat is een stijging met 5% ten opzichte van 2019 oftewel 15.000 euro meer voor een gelijkaardige woning. Die stijging is merkbaar in alle drie de gewesten, weliswaar met de verwachte onderlinge verschillen: in Wallonië bedroeg de gemiddelde prijs 251.000 euro (+0,4%), terwijl die in Vlaanderen 343.000 euro (+2,4%) bedroeg. In Brussel betaal je gemiddeld 435.000 euro (+4,9%), maar dan wel voor een twee- of driegevelwoning. Open bebouwingen zijn in Brussel een zeldzaam goed, en ze gaan van de hand voor een gemiddelde prijs van maar liefst 1.220.000 euro (+45,2%).

... en appartementen + 5,1%.

Appartementen volgden dezelfde trend, met een gemiddelde prijs van 205.000 euro. Dat is 10.000 euro meer dan het jaar voordien. Ook hier evolueren de prijzen per gewest niet met dezelfde snelheid. In Brussel bedraagt de prijsstijging 7% en ligt de lat gemiddeld op 230.000 euro. In Wallonië ligt de gemiddelde prijs van een appartement op 155.000 euro (+3,3%) en in Vlaanderen op 207.000 euro (+4,9%).

Veel vraag en lage rente

Maar wat heeft die voortdurende stijging van de vastgoedprijzen nu precies in stand gehouden, ondanks de crisis en de prognoses van deze zomer? Niet één, maar wel een combinatie van factoren ligt aan de oorzaak. De eerste factor kan moeilijk in cijfers worden uitgedrukt, maar in tijden van crisis zien we vaak een trend waarbij mensen hun geld terugtrekken uit beleggingen om het te kunnen investeren in meer lokale zekerheden. De vraag is dus redelijk op peil gebleven zonder dat het aanbod is toegenomen. Dat had een overduidelijke invloed op de prijzen, aangezien eigenaars geen enkele moeite hadden om hun eigendom te verkopen.

Een tweede factor die al enkele jaren een rol speelt, is de lage hypotheekrente. Elk jaar moeten we lezen dat de tarieven hun bodem hebben bereikt. Toch blijkt elk jaar dat er onder die bodem nog een andere bodem ligt. Zo zagen we in 2020 een vaste rente op 20 jaar van minder dan 1% (het record was 0,85%!). En aangezien geld dus ‘niet duur’ is (maar je moet het wel terugbetalen), stijgt de prijs van vastgoed. Door minder rente te betalen, kost een iets hogere aankoopprijs je aan het einde van de rit niets extra omdat je minder rente betaalt.